Vente immobilière suite à une succession = imposition ?

Vous venez d’hériter de la maison de vos parents. Comme il s’agit d’une succession en ligne directe, vous n’avez pas payé d’impôts.

Dans la famille, tout le monde est logé, votre décision c’est de vendre ce bien.

Allez-vous être taxé à la vente ?

Ce bien n’étant pas votre résidence principale, oui, vous allez être taxé sur la plus-value. A ce stade, il est important de savoir quand a eu lieu le dernier acte à titre onéreux sur ce bien. En d’autres termes, quand vos parents ont-ils acheté la maison ?

S’il y a plus de deux ans, il s’agira d’une plus-value de cession imposée jusqu’à 21%. Dans le cas contraire, la plus-value de spéculation sera taxée jusqu’à 42%. Ici, nous parlons de maximum, car cela dépend de vos autres revenus imposables.

Dans notre cas, les parents ont acheté la maison en 1982 pour une valeur de 60.000€ tous frais compris. Ils ont ensuite réalisé des rénovations au fil des années. Notons le remplacement des châssis en 1990 pour 10.000€, le remplacement du chauffage en 1998 pour 15.000€ et la nouvelle véranda achetée 30.000€ en 2020. Vos parents étaient méticuleux et vous avez la chance de disposer d’un classeur avec toutes les factures des travaux.

Pour vendre le bien, vous avez fait appel à un agent qui a vendu la maison à 650.000€. Vous avez payé des frais d’agence de 20.000€.

Comment va être calculée la plus-value ?

Du montant total de la vente du bien, vous pourrez retrancher les éléments suivants : frais d’agence, travaux, prix d’acquisition du bien tous frais inclus. Les différents montants vont être réévalués en fonction de l’année à laquelle ils sont intervenus. Les coefficients de réévaluation se trouvent à la page 141 du document suivant : https://impotsdirects.public.lu/dam-assets/fr/legislation/LIR/LIR2023.pdf.

Pour notre cas précis :

Vente : 650.000€

Frais d’agence : 20.000€
Acquisition en 1982 : 60.000 x 1.95 = 117.000€
Remplacement châssis en 1990 = 10.000 x 1.79 = 17900€
Remplacement chauffage en 1998 = 15.000 x 1.5 = 22.500€
Achat véranda en 2020 = 30.000 x 1 = 30.000€

Plus-value : 442.600€

De cette plus-value, vous pouvez déduire 2 types d’abattements :

75.000€ pour succession en ligne directe (1x par personne)
50.000€ renouvelables tous les 10 ans, ce montant étant doublé en cas d’imposition collective

Vous faites une déclaration commune avec votre conjoint, dans ce cas, vous pourrez déduire 75.000 + 2x50.000=175.000€. La plus-value prise en compte pour la taxation s’élèvera donc à 442.600 – 175.000 = 267.600€.

Considérant une plus-value de cession taxée à maximum 21%, il vous faudra donc régler au plus la somme de 267.600 x 0.21 = 56.196€.

Que retenir ?

Si cela fait moins deux ans que la maison a été achetée par les disparus, mieux vaut attendre un peu.
Toujours garder les documents liés à l’investissement dans un bien, cela est précieux aussi bien pour faire baisser la plus-value que pour être capable de donner un historique aux futurs acquéreurs et justifier la valeur de vente du bien.