Comment calculer le prix de votre bien ?

L’évaluation immobilière est un vaste sujet. Lors des cours d’accès à la profession d’agent immobilier, trois petites heures sont consacrées à cette thématique. Autant être franc, c’est loin d’être suffisant que pour pouvoir faire une estimation correcte.

Un autre challenge est l’accès aux données. Le ministère du logement établit des statistiques dont nous pouvons nous servir. Il faut savoir qu’elles sont toujours 6 à 9 mois en retard par rapport au marché. Au Luxembourg, nous n’avons pas accès aux prix de ventes réels des biens individuels.

Certains utilisent les données des portails immobiliers. Pourtant, les prix affichés n’ont bien souvent rien à voir avec les prix actés chez le notaire. Vous pouvez trouver des biens surévalués de 30% et d’autres qui sont listés à un prix proche de celui du marché.

Il n’y a pas de calcul standardisé, chaque agence applique sa recette. De ce fait, en consultant différents agents, vous obtiendrez différents résultats. Une estimation renferme toujours une part de subjectivité.

Un simulateur en ligne peut vous donner une première idée (fausse ou bonne), mais rien ne remplace l’expérience d’un humain qui viendra voir sur place.

Alors, comment procédons-nous ?

Le premier critère est la localisation du bien. En règle générale, plus on se rapproche de Luxembourg ville et plus les prix sont élevés. C’est cette localisation qui nous permet de déduire un prix à l’are pour le terrain ou un prix du m² habitable pour ce qui concerne les appartements.

Le second critère est la surface du bien. Là aussi, il existe des disparités importantes. Il convient de distinguer la surface habitable (ex. : cuisine, séjour,…) des surfaces annexes (balcons, terrasses, caves, garages,…). La méthode de mesure est importante, une norme existe, mais elle n’est pas toujours appliquée.

Enfin, le troisième critère que nous considérons est le standing / l’état du bien. A surfaces égales, un appartement neuf ne vaut pas la même chose qu’un appartement non rénové construit en 1990. Pour estimer ce pourcentage de vétusté, nous considérons les travaux de rénovations à entreprendre, la performance énergétique du bien, son année de construction,…

L’immobilier est un secteur qui intéresse beaucoup de monde, chacun à son avis sur la valeur d’un logement.


Voici trois conseils :

En tant que propriétaire, ne vous fiez pas à votre propre perception. La valeur sentimentale de votre bien vous empêchera d’avoir une idée objective.

Les amis, voisins, connaissances et autres peuvent vous donner une opinion, mais sauf s’ils travaillent dans l’immobilier, il ne s’agit que d’une opinion qui pourrait bien vous induire en erreur.

Si vous avez plusieurs estimations, ne pensez pas que la plus haute soit toujours la meilleure. Trop souvent, j’entends « Votre confrère m’en donne 100k€ de plus. ». Cela s’appelle la course au mandat. Nous pensons que notre métier est de vendre votre bien immobilier plutôt que de vous vendre des illusions. Nous préférons communiquer une valeur juste plutôt que de vous faire croire à une valeur trop élevée qu’il faudra renégocier.