Achat nécessitant la vente d'un autre bien, évitez les pièges !

"Dans le compromis, j'aimerais que vous indiquiez en clause suspensive que je dois d'abord vendre ma maison actuelle."
C’est une demande récurrente et aussi l’exemple typique d’une clause « potestative ».

Une clause dite potestative dépend uniquement de la volonté d'un des contractants, dans ce cas l'acheteur.

Pourquoi ?

L’autre partie, le vendeur, n’a aucun pouvoir ni sur les moyens que vous allez utiliser pour mettre votre bien actuel en vente, ni sur le prix auquel vous allez accepter de le vendre. De votre seule volonté, vous pouvez donc vous retirer du compromis (en mettant peu de moyens, en vendant à prix trop haut).

Conséquences ?

Devant un tribunal, la clause a de très grandes chances d’être considérée nulle. Ce que vous pensiez de bonne foi être une porte de sortie devient un piège qui peut se refermer sur vous.

Par ailleurs, l’administration de l’enregistrement refuse de considérer cette clause comme clause suspensive valable.  L’impact peu là aussi être important. En effet, en l’absence de clause suspensive valable, les droits d’enregistrement (6%) sont exigibles dès l'enregistrement du compromis.
Lorsqu'un agent immobilier est impliqué dans la transaction, le compromis doit être enregistré dans les 10 jours suivants sa signature.
Sans autre clause suspensive valable dans votre compromis, vous devrez donc libérer 6% de la somme avant l’acte notarié.

Comment procéder si votre achat dépend de la vente d’un autre bien ?

Il existe deux possibilités, chacune avec leurs avantages et inconvénients.

Vous vendez votre bien avant l’achat, de cette manière vous savez exactement de quel montant vous disposez. L’inconvénient est qu’il sera peut-être nécessaire de louer quelques mois avant d’être dans votre nouveau bien.
Vous achetez votre nouveau logement et la banque vous octroie un prêt relais pour couvrir la totalité de l’achat en l’attente des fonds provenant de la vente de votre bien actuel. L’inconvénient est que vous ne savez ni dans quel délai, ni à quel prix vous vendrez.

Dans tous les cas, avant de démarrer un processus d’achat, si celui-ci doit passer par un prêt, le conseil numéro un est d’aller voir un/des courtier(s) en crédit/banque(s) pour connaître votre capacité d’emprunt.

Nous vous aidons dans ces démarches avec grand plaisir !

Ecrit le 30/08/2024