C'est un fait, les investisseurs ne plébiscitent plus vraiment le secteur immobilier au Luxembourg. En effet, sans augmentation régulière et importante du prix des biens permettant des plus-values, l'intérêt pour ce genre de produit est moindre et de meilleurs rendements peuvent être trouvés dans d'autres secteurs (e.g.: startups).
Le gouvernement est déjà très loin dans ce qu'il peut faire pour aider et il faut bien admettre que cela n'a pas eu un grand succès sur le marché neuf. N'oublions pas que l'état a également besoin de moyens pour pouvoir fonctionner et qu'il est primordial de garder des finances saines.
De ce côté, à plus long terme, ce qui pourrait contribuer à améliorer la situation, c'est la simplification administrative qui permettrait de développer plus vite. Aujourd'hui, il faut parfois des années pour obtenir une autorisation. Aussi, pouvoir construire plus haut permettrait de limiter l'impact du terrain sur le prix au m². Certaines autorités veulent une telle mesure mais d'autres ne veulent pas en entendre parler.
Par conséquent, attendre le retour des investisseurs est, selon moi, une erreur.
Problème ou opportunité ?
Le marché reste gigantesque, énormément de gens veulent habiter au Luxembourg et y acheter un bien. La concurrence moindre avec les investisseurs joue en faveur de ceux qui veulent faire leur vie ici.
Il reste donc d'importantes opportunités pour toutes les entreprises qui touchent de près ou de loin au domaine de l'immobilier ou de la construction.
Bien sûr, pour que la mayonnaise prenne, il faut que quelques conditions soient réunies:
1. La plupart des gens veulent de l'espace. Diminuer le nombre de m² au-delà du raisonnable réduit clairement l'attractivité de la propriété.
2. Les biens sans extérieur (balcon, terrasse ou jardin) ne plaisent plus, c'est un effet COVID.
3. Les prix doivent impérativement être adaptés aux revenus nets disponibles des ménages sans quoi, les biens ne seront pas financés par les banques.
Malheureusement, tous les acteurs ne pourront pas suivre cette tendance. Pensons ici aux sociétés qui ont acheté des terrains à prix très élevé. Il y a déjà eu et il y aura encore des faillites, c'est la triste réalité.
Ceux qui pourront s'inscrire dans cette nouvelle donne de marché vendront. Par la même occasion, ils sauvegarderont l'emploi, ils permettront à la population d'acquérir un toit et au pays entier de rester attractif. L'enjeu est de taille !
L'illustration de l'article représente pour un appartement 2 chambres de 80m² le prix du m² habitable finançable par un pourcentage donné de la population. Le graphe est fait en fonction des statistiques de revenus disponibles nets des ménages.
Les hypothèses retenues sont reprises ci-dessous.
- budget de 80.000€ pour les surfaces annexes (terrasses/balcons, caves, garage/parking)
- taux emprunt: 3,5%
- apport (fonds propres): 10% du prix de l'appartement
- taux d'endettement : 40%
- durée de l'emprunt: 30 ans
Comme d'habitude, il s'agit d'un exemple parmi tant d'autres, mais cela donne une tendance.
Aussi, il est évident que le prix au m² dépend de la localisation. La statistique a été réalisée en prenant la moyenne nationale.
Pour un appartement de la surface choisie, un prix au m² habitable au-delà de 9000€ ne sera accessible qu'à 30% de la population. Un prix aux alentours de 6500€/m² sera accessible à la moitié des ménages.
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