Comprendre l'évolution des prix immobiliers et l'impact des taux hypothécaires
Les taux des crédits immobiliers fluctuent, allant parfois à la baisse ou à la hausse. Pourtant, ce qui reste relativement stable, ce sont les revenus disponibles permettant l'accès à un crédit. Ce contexte influence directement l'accessibilité à la propriété et, par conséquent, l'évolution des prix immobiliers.
Une relation mathématique entre prix et taux
Les prix de l'immobilier sont en grande partie un reflet mathématique des taux d'intérêt. C’est d’autant plus vrai dans un marché où les gens vont souvent à la limite de leur capacité d'emprunt (à conditions d'octroi de crédits constantes).
Comme le montre le graphique, entre un taux à 1,5 % et à 3,5 %, la capacité de financement diminue d'environ 30 %. C’est cette variabilité qui explique la forte correction des prix que nous avons connu.
Le marché de l'ancien et celui du neuf : deux dynamiques différentes
Le marché de l'ancien s'est désormais adapté, et les volumes de ventes sont revenus au niveau d'avant crise. En revanche, dans le neuf, les prix n’ont pas suffisamment reculé, et la vente de biens reste difficile.
Un nouveau paramètre : les comités d’évaluation indépendants dans les banques
Un facteur supplémentaire vient complexifier cette simple logique : la législation européenne qui impose désormais aux banques de recourir à des comités indépendants d’évaluation des biens. Même si l'acheteur dispose de la capacité d’emprunt, si la valeur estimée du bien dépasse le montant du compromis / contrat de réservation, la banque ne suivra pas ou proposera des conditions strictes / défavorables.
Qui détermine réellement les prix ?
Aujourd'hui, au Luxembourg, la question reste ouverte : qui détermine vraiment le prix des biens immobiliers ? Est-ce le marché, les vendeurs, les acheteurs, ou bien encore les évaluateurs bancaires ?
Ecrit le 16/06/2025
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